Kentsel dönüşüm süreci

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de gün geçtikçe artan bir öneme sahip olup, bu konu “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile resmi bir çerçeveye oturtulmuştur. Kanuna göre kentsel dönüşümün esas amacı, riskli binaların daha güvenli ve sağlam hale getirilmesidir.

Riskli alan, potansiyel doğal afetler nedeniyle can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden bölgeleri, riskli yapı ise kullanım ömrünü doldurmuş veya ağır hasar alma ihtimali bulunan binaları ifade eder. Kentsel dönüşüm süreci, ilk olarak risk altındaki binaların tespitiyle başlar. Bu tespit, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre belirlenen ve lisanslandırılmış kurumlar aracılığıyla gerçekleştirilir. Yani her mühendis böyle bir tespit için yetkili değildir.

Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı yeterlidir. Riskli yapı tespiti insanların yaşadığı veya malzeme depoladığı binalar için yapılır. İnşaat aşamasında olan veya terk edilmiş binalar bu tespitin dışındadır. Tespit talebinde bulunma hakkı bina sahiplerine veya yasal temsilcilere aittir. Bu talep, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yerel belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlık tarafından yetkilendirilen organizasyonlar ve hazırlanmış yazılım aracılığıyla yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Riskli yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri raporları inceler, raporlarda eksik veya yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer uygun bulunan tespitlere ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir. Riskli yapı değerlendirmesi için belirlenen süre içinde başvuru yapılmazsa, Bakanlık veya ilgili İdare doğrudan bu değerlendirmeyi üstlenir ve bu masraflar bina sahipleri tarafından karşılanır. Bu değerlendirme sonucunda belirlenen riskli yapılar, tapu kütüğüne işlenir ve sahiplerine bildirilir.

İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az  olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.

Riskli yapı tespiti sonrasında bina sahiplerine tanınan süre içinde yapılan itirazlar Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından değerlendirilir. Ancak, kararın yargısal yollarla denetlenmesi mümkündür. Zira, Anayasamızın 125. maddesine göre, riskli yapı tespit kararının iptali amacıyla idari yargı merciine başvurulabilir.

Riskli bir yapının resmi olarak onaylanmasının ardından, maliklere binayı boşaltma ve yıktırma sürecinde altmış gün veya daha fazla bir süre tanınır. Bu süre zarfında binanın boşaltılması ve yıktırılması gerekir. Binanın bu süre zarfında yıktırılmaması halinde, yetkililer binaya ek süre tanıyabilir ve gerekirse elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarını keserek yıkım işlemi gerçekleştirilir.

Riskli yapıdan dolayı tahliye edilen alanlardaki bina sahiplerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren belirlenen süre zarfında aylık kira yardımı yapılabilmektedir. Bu yardım için başvurular, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlük veya Belediye’ye yapılır. Kira yardımı başvuruları, belirli şartlara tabi tutularak incelenir ve onaylanan başvurular için belirli bir süre boyunca (genel olarak 18 ay) kira yardımı sağlanır.

Riskli  alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerde yapılacak her türlü işleme ( tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil gibi ), yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya taahhüt şeklinde yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar, anlaşma şartlarını içeren teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.  Bu  tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi Müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

Sonuç olarak, özetlemek gerekirse; riskli yapı tespiti-itiraz süreçleri-tahliye-yıkım ve maddi destek aşamalarını içeren kentsel dönüşüm süreci,  bina için statik-mimari projelerin arşivden temini, belediye imar müdürlüğü veya tapu müdürlüğüne başvuru ile başlar. Apartman yönetimi tarafından kat maliklerine resmi çağrı yapılarak toplantı düzenlenir ve kentsel dönüşüm kararı alınarak bir firma ile sözleşme imzalanır. Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlarla anlaşma yapılır, gerekli incelemeler sonucunda bina için deprem risk raporu hazırlanır. Deprem risk raporu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur. İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenen deprem risk raporu onaylandığında ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve “riskli yapı” şerhi tapu kütüğüne işlenir. Tapu müdürlüğü tarafından tüm kat maliklerine, yapının yıkılmasına dair resmi yazı gönderilir. Kat maliklerine tebliğden itibaren 15 gün içinde, İl Müdürlüğünce düzenlenen raporla ilgili itiraz hakkı kullanılabilir. Binanın riskli olduğuna karar verilmesi durumunda, paydaşların salt  çoğunluğu ile “Bina Ortak Karar Protokolü” hazırlanır ve imzalanır. Protokol, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur. Bina Ortak Karar Protokolü’nün, Bakanlıkça verilen ek süre içinde yürürlüğe konulamaması durumunda, bina İl Müdürlüğü tarafından yıkılır. Bina yıkıldıktan sonra, inşaat ruhsat projeleri hazırlanarak bina yapım ruhsatı alınır ve yeni binanın inşaatına başlanır. Yeni bina inşaatının her aşaması, inşaat denetim firmaları ve kentsel dönüşüm kredisi kullananlar için banka uzmanları tarafından denetlenir. Kredi ve kira yardımı için ilgili bankalara ve İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuruda bulunulur. Kira yardımı 18 ay süresince ödenir. Yeni bina projesi tamamlandığında, Belediyeden iskanlı tapular alınır ve tapu devir işlemleri gerçekleştirilir. İskanlı tapu, binanın projeye uygun ve depreme dayanıklı olduğunu belirtir.

Yukarıda ifade edilen süreçlerin her biri belirli yasal düzenlemelere tabidir ve ilgili tarafların haklarını korumak adına dikkatli bir şekilde takip edilmesi gerekmektedir. Depremin yaşamsal bir tehlike olduğu günümüzde ülkemizde özellikle 1999 depreminden önce yapılan yapılar başta olmak üzere geniş kapsamlı bir tespit ve akabinde ciddi finansal teşvik ve hukuki altyapı ile kentsel dönüşümün acilen devreye sokulması büyük önem arz etmektedir. Aksi takdirde maalesef her depremden sonra aynı acıları yaşamaya devam ederiz. 1999 depreminden bugüne kadar yapılanlar ve maalesef yapılmayanlar ortada. En son 11 ilimizde yaşanan acılar hala taze. Benzer yıkıcılıktaki bir depremin nüfus ve sanayi  yoğunluğu daha fazla olduğu İzmir ve İstanbul gibi büyük şehirlerde olması halinde ülkemizin yaşayacağı travmayı düşünürsek, geç kalmış olmakla birlikte kaybedecek bir günümüzün bile olmadığını anlarız.

Kaynakça

• https://okuyucuyapiinsaat.com/services/power-energy-sector/
• https://izmir.csb.gov.tr/50-soru-50-cevapta-kentsel-donusum-i-5067
• https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
• https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=16849&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5
• https://izmirakdm.csb.gov.tr/iletisim-i-109584